Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Aby upewnić się, że mieszkanie, dom czy działka nie mają ukrytych problemów prawnych, należy zawsze sprawdzić księgę wieczystą. To właśnie ona dostarcza pełnych i oficjalnych informacji o stanie prawnym nieruchomości.

Dla wielu kupujących księga wieczysta wydaje się jednak trudna w interpretacji. Dlatego przygotowaliśmy prosty poradnik, który krok po kroku pokazuje, jak czytać księgę wieczystą i na co zwracać uwagę.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr, w którym zapisane są wszystkie najważniejsze informacje o danej nieruchomości - od właściciela, przez sposób użytkowania, aż po ewentualne obciążenia.

Każda nieruchomość ma unikalny numer księgi wieczystej, który pozwala wyszukać dokument w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl).

Budowa księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Każdy z nich zawiera inne informacje:

Dział I – Oznaczenie nieruchomości i spis praw związanych z własnością

Ten dział dzieli się na dwie części:

• Dział I-O (Oznaczenie) - zawiera podstawowe informacje o nieruchomości: adres, powierzchnię działki, sposób korzystania (np. lokal mieszkalny, grunt rolny).

• Dział I-Sp (Spis praw) - zapisane są tu prawa związane z własnością, np. prawo współużytkowania drogi dojazdowej lub korzystania z innych części wspólnych.

Na co zwrócić uwagę? Czy opis nieruchomości w KW zgadza się z tym, co oferuje sprzedający i czy spisane prawa są zgodne z faktycznym stanem.

Dział II – Własność i użytkowanie wieczyste

Tutaj zapisani są właściciele lub użytkownicy wieczyści.

Na co zwrócić uwagę?

• Czy sprzedający faktycznie jest właścicielem nieruchomości,

• czy w dziale nie ma wpisanych kilku właścicieli (wtedy konieczna jest zgoda wszystkich na sprzedaż).

Dział III – Prawa, roszczenia, ograniczenia

To jeden z najważniejszych działów. Mogą się tu znajdować:

• służebności (np. prawo przechodu przez działkę),

• prawa osób trzecich,

• ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę?
Obecność służebności czy roszczeń może utrudnić korzystanie z nieruchomości albo obniżyć jej wartość.

Dział IV – Hipoteka

W tym dziale zapisane są wszystkie hipoteki, czyli obciążenia na nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę?
Jeśli widnieje tu hipoteka, kupujący powinien upewnić się, że zostanie ona spłacona przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

1. Poproś sprzedającego o numer KW.

2. Wejdź na stronę ekw.ms.gov.pl.

3. Wpisz numer księgi i sprawdź wszystkie cztery działy.

4. Zwróć uwagę na zgodność wpisów z umową i zapewnieniami sprzedającego.

Format numeru KW

Numer księgi wieczystej składa się z:

• 4-literowego kodu wydziału sądu rejonowego (np. WA1M - Warszawa, Mokotów),

• liczby porządkowej (7 cyfr),

• cyfry kontrolnej (1 cyfra).

Dlaczego to takie ważne?

• Bezpieczeństwo transakcji - księga wieczysta ujawnia faktyczny stan prawny nieruchomości.

• Ochrona kupującego - pozwala uniknąć zakupu mieszkania lub działki z ukrytym długiem czy roszczeniem.

• Pewność inwestycji - znając wpisy w KW, możesz świadomie zdecydować, czy dana nieruchomość jest bezpieczna.

Podsumowanie

Księga wieczysta to fundament każdej transakcji na rynku nieruchomości. Dzięki niej kupujący zyskuje pewność, że sprzedający ma prawo do dysponowania nieruchomością i że nie ciąży na niej żadne nieujawnione obciążenie.

Dlatego przed podpisaniem umowy zawsze warto sprawdzić KW - samodzielnie lub z pomocą agenta.

W Via Estate pomagamy naszym klientom analizować księgi wieczyste i upewniamy się, że każda transakcja przebiega w pełni bezpiecznie.