Poniżej znajdziesz 7 trwałych zmian, o których mówią badania naukowe, raporty instytucji i dane z Polski i Europy.

1. Praca zdalna i hybrydowa na stałe zmieniły to, gdzie chcemy mieszkać

Przed pandemią home office był benefitem dla wybranych. Dziś w wielu branżach to standard - przynajmniej w modelu hybrydowym. Badania Eurofound pokazują, że telepraca w UE utrzymała się na wysokich poziomach także po zniesieniu restrykcji i jest traktowana jako stały element organizacji pracy.

OECD opisuje tzw. „efekt pączka” (doughnut effect) - rosnący popyt na mieszkania poza ścisłymi centrami metropolii, przy jednoczesnym relatywnym osłabieniu popytu w najbardziej centralnych lokalizacjach. Ceny rosną szybciej w dzielnicach obwodowych i strefach podmiejskich niż w samym centrum.

Europejski Bank Centralny wskazuje, że pracownicy zaczęli szukać większych nieruchomości, dalej od centrów, bo rzadziej dojeżdżają do biura i mogą pozwolić sobie na dodatkowy pokój czy ogródek.

Co to znaczy w praktyce (także w Polsce):

• większe zainteresowanie mieszkaniami i domami w strefach podmiejskich, w dobrze skomunikowanych „obwarzankach” wokół dużych miast,

• wyższa premia za dodatkowy pokój do pracy, nawet kosztem centralnej lokalizacji,

• rosnące znaczenie komfortu mieszkania na co dzień, a nie tylko „dobrej dzielnicy”.

2. Zmieniła się definicja „dobrego” mieszkania: balkon, zieleń, metraż, miejsce do pracy

Badania K. Kocur-Bera nad preferencjami mieszkaniowymi w Polsce pokazują, że w czasie pandemii mieszkania stały się „centrum wszechświata”: miejscem życia, pracy, nauki, rozrywki. To spowodowało przewartościowanie cech lokalu - wzrosło znaczenie m.in. balkonów, tarasów, dostępu do terenów zielonych, dobrej akustyki i większej powierzchni.

Podobne wnioski płyną z analiz z innych krajów: większe zapotrzebowanie na metraż, lepsze doświetlenie, prywatną przestrzeń do pracy i odpoczynku.

Trwałe skutki:

• mieszkania bez balkonu/ogródka są częściej postrzegane jako mniej atrakcyjne,

• kupujący coraz częściej pytają o układ (np. wydzielony gabinet), a nie tylko o m²,

• rośnie znaczenie otoczenia: parki, ścieżki spacerowe, możliwość wyjścia „z domu” bez konieczności jazdy samochodem.

3. Ceny mieszkań nie spadły - przeciwnie, rosły nawet w szczycie pandemii

Z perspektywy czasu widać, że nieruchomości potwierdziły swoją rolę „bezpiecznej przystani” w niepewnych czasach.

Analizy polskiego rynku pokazują, że:

• w 2020 r. liczba transakcji spadła w II kwartale (lockdown, niepewność), ale już od końca 2020 r. nastąpił wyraźny powrót aktywności, a rok 2021 przyniósł bardzo wysoką sprzedaż mieszkań w głównych miastach, w tym w Warszawie.

• średnie ceny m² w polskich miastach rosły w latach 2019–2021 w tempie ok. 8–15% rok do roku, mimo pandemii.

• raporty o rynku mieszkaniowym w Polsce wskazują, że pandemia nie doprowadziła ani do większego spadku aktywności deweloperów, ani do trwałego załamania podaży - liczba mieszkań oddawanych do użytku nadal rosła.

Badania z USA pokazują, że sam wzrost pracy zdalnej odpowiadał nawet za około połowę wzrostu cen mieszkań w ostatnich latach - zwiększył popyt na przestrzeń i podniósł ceny w całym segmencie mieszkaniowym.

Wniosek: pandemia nie „zabiła” rynku mieszkaniowego, tylko przyspieszyła trendy, które już istniały - traktowanie mieszkań jako ochrony przed inflacją, ucieczki z gotówki i bezpiecznego assetu na kryzys.

4. Biura w kryzysie strukturalnym: więcej pustostanów, mniej nowej podaży, fala konwersji

Największym „poszkodowanym” segmentem pandemii nie były mieszkania, lecz biura.

• Badania ekonomiczne wskazują, że hybrydowy model pracy (częściowo zdalny, częściowo w biurze) utrwalił się w wielu krajach i wpływa na rentowność i wyceny biurowców.

• W miastach takich jak Dublin czy Londyn prace naukowe opisują trwały wzrost pustostanów i konieczność dostosowania starszych biurowców do nowych wymagań (elastyczność, standard, lokalizacja), część z nich staje się de facto „funkcjonalnie przestarzała”.

Na rynkach globalnych widać to w twardych liczbach:
– w 2024 r. wartość biur w londyńskim Canary Wharf dalej spadała m.in. z powodu wysokich pustostanów i presji hybrydowego modelu pracy.
– w USA w 2025 r. pierwszy raz od 25 lat więcej powierzchni biurowej jest wyburzane lub konwertowane (np. na mieszkania) niż oddawane do użytku, przy utrzymujących się wysokich poziomach pustostanów ok. 19%.

Trwałe efekty:

• rośnie znaczenie biur klasy A, w najlepszych lokalizacjach - „średniaki” i starsze budynki mają problem z najemcami,

• coraz częściej mówi się o konwersjach biurowców na mieszkania - to już nie ciekawostka, tylko jeden z kierunków polityki miejskiej (szczególnie tam, gdzie brakuje mieszkań i jest dużo pustych biur),

• najemcy oczekują większej elastyczności: krótsze umowy, możliwość skalowania powierzchni, lepsze warunki dla pracy hybrydowej.

5. Boom na magazyny i logistykę - e-commerce zmienił mapę popytu

Lockdowny dramatycznie przyspieszyły rozwój e-commerce. To przełożyło się na rynek magazynowy - i ten trend wcale się nie cofnął po pandemii.

• Dane globalne pokazują, że udział e-commerce w nowym popycie na powierzchnie logistyczne w 2024 r. przekroczył 19% i był wyższy niż przed pandemią.

• Raporty z 2021–2024 dla Europy wskazują na boom na magazyny i tzw. „last mile logistics” – obiekty blisko dużych aglomeracji, umożliwiające szybką dostawę.

• W 2024 r. operatorzy z Azji zaczęli intensywnie wynajmować magazyny w USA, korzystając z rosnącego handlu online i potrzeb szybkiej dostawy do konsumenta końcowego.

Co to zmienia na stałe:

• logistyka stała się jednym z najstabilniejszych segmentów nieruchomości komercyjnych,

• rośnie znaczenie lokalizacji przy głównych trasach, węzłach kolejowych, w pobliżu dużych miast,

• część inwestorów, którzy kiedyś patrzyli głównie na biurowce lub retail, dywersyfikuje portfele w stronę magazynów.

6. Cyfryzacja pośrednictwa i transakcji: rynek przyspieszył o kilka lat

Badania polskich naukowców nad działalnością pośredników nieruchomości w czasie pandemii pokazują, że Covid-19 wymusił przyspieszoną cyfryzację branży:

• ok. 60% badanych agentów w Polsce deklarowało trwałą zmianę organizacji pracy - przejście na model hybrydowy lub zdalny,

• ponad połowa wskazała na zwiększone wykorzystanie nowych technologii: wideo-prezentacje, wirtualne spacery, narzędzia online do obsługi klientów.

Co ważne, wielu respondentów uważało, że zmiany te pozostaną na stałe także po zakończeniu stanu zagrożenia epidemicznego.

Trwałe konsekwencje:

• klient jest dziś przyzwyczajony, że może „obejrzeć” mieszkanie online, zanim zdecyduje się na wizytę,

• agencje, które wdrożyły nowoczesne narzędzia, podniosły efektywność - mogą obsługiwać więcej leadów i prowadzić proces w bardziej uporządkowany sposób,

• rośnie oczekiwanie, że komunikacja, rezerwacja terminu, przekazywanie dokumentów będą możliwe zdalnie (e-mailem, platformą, podpisem elektronicznym tam, gdzie prawo na to pozwala).

7. Wyższe oczekiwania jakościowe najemców i większa elastyczność właścicieli

Ten sam polski raport opisuje zmiany w relacjach właściciel–najemca:

• najemcy zaczęli szukać lepszego standardu technicznego mieszkań - skoro spędzają w nich więcej czasu, oczekują wyższej jakości wykonania, stabilnego internetu, dobrego ogrzewania, funkcjonalnego układu,

• część właścicieli, dotknięta np. odpływem turystów i spadkiem opłacalności najmu krótkoterminowego, przestawiła się na najem długoterminowy i bardziej elastyczne podejście do stawek oraz długości umów.

Po 2020 r. część inwestorów wycofała się z najmu krótkoterminowego (np. w centrach miast), co wzmocniło segment klasycznego najmu długoterminowego i zwiększyło konkurencję o stabilnych, „dobrych” najemców.

Efekt na dziś:

• najemcy są bardziej świadomi swoich oczekiwań (standard, umowa, prawa),

• właściciele chętniej się profesjonalizują: korzystają z obsługi agencji, porządkują dokumenty, standardyzują umowy,

• mieszkania o słabym standardzie technicznym trudniej się wynajmują - rynek premiuje jakość.

Podsumowanie: co z tego wynika dla kupujących i sprzedających?

Z wielu badań (europejskich, globalnych i polskich) wyłania się jeden obraz: pandemia nie tyle „zniszczyła” rynek nieruchomości, co przyspieszyła zmiany, które i tak miały nadejść.

Najważniejsze trwałe efekty to:

1. Inna mapa popytu - silniejsze obrzeża miast i strefy podmiejskie.

2. Nowa definicja komfortu - balkon, zieleń, gabinet do pracy, metraż.

3. Wysokie ceny mieszkań, napędzane m.in. pracą zdalną i postrzeganiem nieruchomości jako bezpiecznego aktywa.

4. Przeciążony segment biur - wyższe pustostany, konwersje na mieszkania, większa premia za topowe lokalizacje.

5. Silny i trwały boom na logistykę - magazyny, last mile, e-commerce.

6. Cyfryzacja pośrednictwa - wideo-prezentacje, praca hybrydowa agentów, online jako standard.

7. Profesjonalizacja najmu - wyższe oczekiwania najemców, bardziej elastyczni właściciele.

8.  

To właśnie te zmiany nadają ton rynkowi, na którym działamy dziś - w 2025 i 2026 roku.