Mieszkanie obciążone hipoteką można sprzedać. Sam wpis hipoteki w księdze wieczystej nie oznacza, że właściciel musi najpierw spłacić cały kredyt i dopiero później rozpocząć sprzedaż.
Prawo nie pozwala skutecznie zastrzec, że właściciel nieruchomości nie może jej zbyć przed wygaśnięciem hipoteki. Trzeba jednak pamiętać, że hipoteka zabezpiecza wierzyciela również wtedy, gdy nieruchomość zmieni właściciela. Dlatego sposób spłaty zadłużenia i wykreślenia hipoteki musi zostać odpowiednio zaplanowany.
Pierwszym praktycznym krokiem powinien być kontakt z bankiem, w którym znajduje się kredyt hipoteczny.
Właściciel powinien ustalić aktualną wysokość zadłużenia, sposób jego całkowitej spłaty oraz dokumenty, których bank będzie wymagał w związku ze zwolnieniem zabezpieczenia hipotecznego.
Nie warto opierać całego harmonogramu wyłącznie na saldzie widocznym w bankowości elektronicznej. Przy sprzedaży potrzebne są aktualne informacje bankowe odpowiadające konkretnej transakcji.
Procedury i nazwy dokumentów mogą różnić się między bankami, dlatego najlepiej sprawdzić je bezpośrednio w instytucji finansującej.
Przed przyjęciem oferty warto dokładnie wiedzieć, jaka część ceny będzie potrzebna do zamknięcia kredytu.
To szczególnie istotne wtedy, gdy zadłużenie jest wysokie w stosunku do wartości nieruchomości.
Jeśli cena sprzedaży nie wystarczyłaby na pełne rozliczenie zabezpieczonego długu, sytuację trzeba uzgodnić z bankiem jeszcze przed finalizacją transakcji.
Nie powinien być to temat odkładany do momentu podpisania aktu notarialnego.
W praktyce przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem część środków ze sprzedaży może zostać przeznaczona na spłatę wierzyciela hipotecznego, a pozostała część przypada sprzedającemu.
Dokładny sposób przekazania środków powinien wynikać z dokumentów bankowych oraz treści umowy.
Kupujący musi wiedzieć, jaki jest stan obciążenia nieruchomości i w jaki sposób zostanie ono rozliczone.
To jeden z powodów, dla których dokumenty bankowe powinny być dostępne odpowiednio wcześnie.
To bardzo ważne rozróżnienie.
Zgodnie z ustawą wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką co do zasady powoduje wygaśnięcie hipoteki. Sam wpis w księdze wieczystej nie znika jednak automatycznie w chwili wykonania przelewu.
Po rozliczeniu zobowiązania potrzebny jest dokument stanowiący podstawę do wykreślenia hipoteki, a następnie odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Dlatego w transakcji trzeba ustalić nie tylko sposób spłaty kredytu, ale również kto i na jakiej podstawie doprowadzi do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.
Hipoteka może nie być jedynym wpisem wymagającym uwagi.
Przed sprzedażą warto przejrzeć aktualną księgę wieczystą i sprawdzić, czy widnieją w niej inne prawa, roszczenia albo obciążenia.
Elektroniczne księgi wieczyste są dostępne w oficjalnym systemie Ministerstwa Sprawiedliwości, więc stan księgi można zweryfikować jeszcze przed rozpoczęciem finalnych ustaleń z kupującym. Ustawa określa też, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.
Transakcja staje się bardziej wymagająca organizacyjnie, jeżeli również kupujący finansuje zakup kredytem.
Wtedy trzeba zsynchronizować procedurę banku sprzedającego z procedurą banku kupującego.
Znaczenie mają terminy wydania dokumentów, decyzji kredytowej, aktu notarialnego i wypłaty środków.
Właśnie dlatego przy takiej sprzedaży szczególnie istotny jest realistyczny harmonogram. Zbyt krótkie terminy w umowie przedwstępnej mogą później prowadzić do niepotrzebnych problemów.
Bank jest tylko jednym z elementów procesu.
Nadal trzeba przygotować dokumenty dotyczące samej nieruchomości: podstawę nabycia, księgę wieczystą, dokumenty wymagane dla konkretnego rodzaju lokalu oraz inne zaświadczenia potrzebne przy danej transakcji.
Zakres dokumentów zależy od sytuacji prawnej mieszkania.
Inaczej będzie wyglądała sprzedaż standardowego lokalu stanowiącego odrębną własność, a inaczej nieruchomości nabytej w spadku, posiadającej kilku współwłaścicieli czy dodatkowe obciążenia.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką sama w sobie nie jest sytuacją nadzwyczajną.
Problem zaczyna się wtedy, gdy dokumenty z banku są zamawiane za późno, terminy stron się nie zgadzają albo sposób rozliczenia ceny nie został jasno ustalony.
Dlatego warto przed przyjęciem oferty wiedzieć:
Najważniejsze jest właściwe przygotowanie.
Hipoteka nie blokuje możliwości zbycia mieszkania, ale wymaga uwzględnienia praw wierzyciela i uporządkowania rozliczenia.
Jeżeli dokumenty bankowe, sposób płatności i dalsze kroki są znane wcześniej, proces staje się znacznie bardziej przewidywalny zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem najważniejsza nie jest sama hipoteka, lecz właściwa kolejność dokumentów, płatności i formalności.
VIA Estate | Nieruchomości