Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Po miesiącach poszukiwań, negocjacji i kompletowania dokumentów przychodzi moment kulminacyjny - podpisanie aktu notarialnego. To właśnie ten dokument przenosi własność nieruchomości na kupującego.

Choć sam moment podpisania aktu trwa zwykle kilkanaście minut, każdy zapis ma ogromne znaczenie prawne i finansowe. Dlatego warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, by uniknąć błędów, które mogą później kosztować tysiące złotych - lub uniemożliwić wpis do księgi wieczystej.

1. Dokładna weryfikacja nieruchomości przed podpisaniem aktu

Zanim jeszcze usiądziesz przy stole notarialnym, koniecznie sprawdź:

• Księgę wieczystą - czy sprzedający faktycznie jest właścicielem, czy nieruchomość nie ma obciążeń (np. hipoteki, służebności).

• Zgodność danych - adres, numer działki, powierzchnia i udział w gruncie muszą się zgadzać z dokumentami urzędowymi.

• Zgody współwłaścicieli lub małżonka - brak takiej zgody unieważnia transakcję.

💡 Wskazówka: Warto poprosić notariusza o wcześniejsze przesłanie projektu aktu - tak, aby można było spokojnie przeanalizować zapisy.

2. Cena i sposób płatności - szczegóły, które mają znaczenie

W akcie notarialnym musi znaleźć się dokładna kwota transakcji oraz sposób jej zapłaty - np. przelewem, kredytem czy gotówką.

Upewnij się, że:

• kwota jest zgodna z ustaleniami i umową przedwstępną,

• wskazany jest numer rachunku bankowego sprzedającego,

• w przypadku kredytu - zapis jasno określa, że płatność nastąpi po uruchomieniu środków przez bank.

⚠️ Jeśli zapłata odbywa się przelewem, najlepiej zrobić to z konta kupującego, nie pośredników, by zachować pełną przejrzystość transakcji.

3. Termin przekazania nieruchomości i protokół zdawczo-odbiorczy

Częsty błąd to nieuwzględnienie dokładnej daty przekazania mieszkania.
W akcie notarialnym warto zawrzeć zapis, że:

• lokal zostanie przekazany np. w dniu podpisania lub do konkretnej daty,

• strony sporządzą protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający stan mieszkania i liczników.

Taki dokument chroni obie strony - zwłaszcza jeśli po odbiorze pojawią się wątpliwości co do stanu technicznego lokalu.

4. Zgoda banku i hipoteka - co sprawdzić przy kredycie?

Jeśli zakup finansowany jest kredytem hipotecznym, w akcie musi znaleźć się:

• informacja o zabezpieczeniu kredytu hipoteką,

• numer umowy kredytowej,

• wskazanie kwoty, jaką bank wypłaci sprzedającemu.

Notariusz może też złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej – warto się upewnić, że zostanie to wykonane automatycznie.

5. Zapisy dotyczące części wspólnych i przynależności

W akcie powinny być jasno opisane wszystkie elementy przynależne do mieszkania, np.:

• komórka lokatorska,

• miejsce postojowe,

• udział w częściach wspólnych budynku i gruncie.

Brak takich zapisów może później utrudnić sprzedaż lub wycenę nieruchomości.

6. Oświadczenia stron - najczęstsze pułapki

Zwróć szczególną uwagę na:

• oświadczenie sprzedającego o braku zaległości czynszowych, podatkowych i kredytowych,

• oświadczenie o stanie prawnym lokalu - czy nie toczy się żadne postępowanie sądowe, egzekucyjne lub spadkowe,

• oświadczenie kupującego o źródle finansowania - niektóre notariaty wymagają potwierdzenia pochodzenia środków.

Te zapisy mają kluczowe znaczenie w razie sporów prawnych lub kontroli urzędowej.

7. Koszty notarialne - kto i ile płaci?

Zgodnie z zasadą, koszty aktu notarialnego pokrywa kupujący, chyba że strony umówią się inaczej.
W skład opłat wchodzą:

• taksa notarialna (uzależniona od wartości nieruchomości),

• podatek PCC (2% przy rynku wtórnym),

• opłaty sądowe i za odpisy aktu.

Warto wcześniej poprosić notariusza o szczegółową kalkulację kosztów, aby uniknąć niespodzianek przy podpisaniu.

8. Obecność tłumacza przysięgłego

Jeśli jedna ze stron nie zna języka polskiego, notariusz ma obowiązek powołać tłumacza przysięgłego. Bez jego udziału akt notarialny jest nieważny.

To szczególnie ważne przy zakupach dokonywanych przez cudzoziemców - nawet jeśli rozumieją język, formalnie muszą mieć tłumaczenie każdej strony aktu.

9. Wniosek do księgi wieczystej

Po podpisaniu aktu notariusz sporządza wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
Warto dopilnować, by:

• został złożony w tym samym dniu,

• zawierał wszystkie aktualne dane,

• obejmował również wpis hipoteki (jeśli dotyczy).

Wpis w księdze wieczystej to ostateczne potwierdzenie Twojego prawa własności.

Podsumowanie

Podpisanie aktu notarialnego to nie tylko formalność - to moment, w którym przejmujesz pełną odpowiedzialność za swoją nieruchomość. Dlatego warto podejść do tego etapu z należytą uwagą i spokojem.

Najczęstsze błędy wynikają z pośpiechu lub zaufania, że „notariusz wszystko sprawdzi”. Tymczasem notariusz odpowiada za zgodność z prawem, ale nie zawsze za interesy stron. Dlatego przed podpisaniem aktu:

• dokładnie przeczytaj dokument,

• sprawdź każdy zapis,

• nie bój się zadawać pytań.

W Via Estate pomagamy klientom przejść przez ten proces bez stresu - analizujemy projekty aktów i dbamy, by transakcja była w 100% bezpieczna.