W 2026 spodziewam się rynku bardziej racjonalnego: mniej euforii, więcej porównań. To nie będzie czas, gdy „wszystko rośnie samo”, ale też nie widzę tu przestrzeni na prostą narrację o przecenach w całej Polsce. Zwycięży jakość, lokalizacja i liczby, które trzymają się logiki - zarówno w zakupie na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie. A różnice między miastami i segmentami mogą być większe niż same średnie w nagłówkach.

Ceny: wzrost, ale bez euforii

Jeśli miałabym opisać 2026 w jednym zdaniu, powiedziałabym: rynek zwalnia, ale nie cofa się. W prognozach, które krążą po rynku, pojawia się scenariusz umiarkowanych wzrostów cen w skali kraju (rzędu ok. 3-5% r/r). To zupełnie inna dynamika niż dwucyfrowe skoki, które jeszcze niedawno potrafiły dominować rozmowy.

W największych miastach - Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto - dynamika bywa wskazywana jako wyższa (np. 5-7%), szczególnie tam, gdzie:

• lokalizacje są „topowe” i naturalnie ograniczają podaż,
• standard jest podwyższony,
• układ i funkcjonalność bronią się niezależnie od koniunktury.

W praktyce transakcyjnej najbardziej odporne są nieruchomości, które spełniają podstawową zasadę: dobry produkt w dobrej lokalizacji zawsze ma klienta. Natomiast „średnia rynkowa” to tylko tło - realny wynik zależy od miasta, dzielnicy, standardu i tego, jak dana oferta wypada na tle konkurencji.

Rynek coraz bardziej selektywny

2026 to nie jest rynek „wszystko się sprzeda”. To rynek, w którym kupujący:

• porównuje więcej,
• pyta o szczegóły,
• negocjuje spokojniej, ale skuteczniej,
• i przede wszystkim: nie podejmuje decyzji w biegu.

Coraz częściej widzę, że czas sprzedaży przeciętnej nieruchomości się wydłuża, ale jednocześnie oferty dobrze przygotowane z realistyczną ceną, dobrym opisem i świetną prezentacją - nadal potrafią sprzedawać się sprawnie.

W praktyce wygląda to tak:

• nieruchomości przeszacowane potrafią wisieć miesiącami, „tracąc świeżość” w oczach rynku,
• oferty dobrze skrojone do realiów 2026 sprzedają się bez presji, ale stabilnie.

Dla sprzedającego to jasny sygnał: dziś wygrywa strategia, nie życzenie. A dla kupującego - to komfort: jest czas, by wybierać mądrze.

Kredyty i zdolność zakupowa: powolna poprawa

Jednym z kluczowych tematów 2026 pozostaje finansowanie. Rynek mocno reaguje na to, jak łatwo (albo trudno) jest dostać kredyt i jak wygląda realny koszt raty. W scenariuszach na 2026 pojawia się założenie dalszej normalizacji stóp, co przekłada się na:

• stopniową poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych,
• powrót części popytu „odłożonego” w latach 2023-2024.

Z perspektywy rozmów z klientami ważny jest też prosty punkt odniesienia: porównanie raty do kosztów najmu. Dla części osób w 2026 rata zbliża się do poziomu najmu, a czasem potrafi być nawet niższa (oczywiście zależnie od wkładu własnego, zdolności, parametrów oferty i miasta). To bywa argument, który przesuwa decyzję z „jeszcze poczekam” na „policzmy to i sprawdźmy opcje”.

Inwestorzy: mniej emocji, więcej kalkulacji

Inwestowanie w nieruchomości w 2026 ma moim zdaniem jeden dominujący znak: Excel wraca do łask. Mniej jest opowieści o „pewnych strzałach”, a więcej realnych pytań:

• jaki jest scenariusz bazowy,
• jaki jest scenariusz stresowy,
• co jeśli rynek będzie płaski dłużej,
• i jak wygląda wyjście z inwestycji (płynność, odsprzedaż, profil najemcy).

Oczekiwane stopy zwrotu są częściej opisywane jako umiarkowane, ale stabilne. Pojawia się też bezpieczny scenariusz wzrostów wartości rzędu 3-5% rocznie - traktowany jako „ok”, jeśli nieruchomość jest dobrze wybrana.

W 2026 kluczowe jest to, czy dana nieruchomość obroni się za 10 lat:

• lokalizacją,
• funkcjonalnością,
• standardem,
• łatwością najmu / odsprzedaży.

I dlatego kapitał częściej płynie do segmentów, które dają nie tylko potencjał wzrostu, ale też przewidywalność i płynność.

Segment premium nadal wygrywa

Z mojej praktyki wynika, że segment premium ma wciąż najlepszą odporność na zmiany koniunktury - bo kupujący w tym segmencie płaci za konkret, nie za obietnicę. W 2026 klienci są gotowi zapłacić więcej za:

• przestrzeń i prywatność,
• funkcjonalny układ,
• zielone otoczenie lub prestiżową lokalizację,
• nowoczesne rozwiązania technologiczne,
• komfort, który czuć od wejścia.

W tym segmencie pojawia się też narracja o szybszym wzroście cen niż średnia rynkowa (czasem podawane widełki typu 6–8% rocznie), szczególnie tam, gdzie podaż nowych inwestycji jest ograniczona. I znowu: to zależy od miasta i produktu - premium premium nierówne - ale mechanizm jest czytelny: w najlepszych lokalizacjach nie da się „dodrukować” podaży.

Podsumowanie: rok rozsądnych decyzji

2026 widzę jako rok stabilizacji, selekcji i jakości. Nie jest to czas spektakularnych okazji ani gwałtownych wzrostów w całym kraju. Jest to natomiast bardzo dobry moment na decyzje, które są:

• przeliczone,
• dopasowane do celu,
• i oparte na realiach lokalnego rynku.

Jeśli wybierasz nieruchomość dobrze położoną, funkcjonalną i spójną z potrzebami rynku, możesz liczyć na:

• stabilny wzrost wartości w długim terminie,
• bezpieczeństwo kapitału,
• komfort użytkowania niezależnie od cyklu koniunkturalnego.

Rynek nieruchomości 2026 - stabilizacja, selekcja i liczby, które mają znaczenie

Jeśli stoisz przed decyzją: kupno, sprzedaż, inwestycja lub zmiana mieszkania - zapraszam Cię na krótką konsultację analityczną. Wspólnie:

• policzymy scenariusz bazowy i stresowy (rata, koszty, bufor),
• porównamy 2–3 realne opcje z rynku,
• i ustalimy, co w Twojej sytuacji ma sens: przyspieszyć, odłożyć czy negocjować warunki.

Bez presji. Z konkretem, liczbami i spokojnym planem działania.